楼市“新政”仅指明大方向 , 专家、市民关注研究操作细则 , 本报记者调查剖析几个“待解悬念”——

　　国家日前颁布了一系列购房优惠措施 , 其力度之大、措施之密集体现了国家保经济增长、关注民生、拉动内需的决心。但由于政策只指明了一个大方向 , 在一些操作细则如银行房贷这一块仍有许多具体措施等待细化。因此 , “新政”仍留存下了几处疑点和悬念待解。

　　“待解悬念” 1: 贷款利率七折实际操作可行吗？

　　“今天有多位老客户来网点询问 , 已经归还部分房贷的业主能否享受 7 折利率。也有想买房的市民问 , 符合哪些条件可以获得低于基准利率 30% 的住房贷款。”深圳工行一家网点的理财师告诉记者 , 住房新政策一传开 , 市民的电话就打进来了 , 有的还亲自到网点。关心的焦点主要是如何享受 0.7 倍贷款基准利率的这一大优惠。光大银行深圳分行的有关人士也证实 , 有不少客户到网点了解贷款利率下调的政策。

　　存量房贷究竟能否享受 0.7 倍利率？下限利率又如何执行？根据央行出台的房贷新政 , 如果真按贷款利率打 7 折来办 , 就会出现房贷利率还低过同期存款 , 出现了“存贷款利率倒挂”现象。

　　有银行人士指出 , 首付两成、利率下浮 30% 只是央行给出的一个下限 , 银行未必完全遵照执行 , 而如果 5 年以上贷款利率下浮 30% 到 5.229%, 则比现行 5 年期存款利率 5.58% 还要低 , 银行相当于做亏本生意了。这也意味着 , 一向靠吃“存贷差”过日子的银行 , 有可能要倒贴钱来支付存款客户的利息了。因此 , 拿到优惠利率的房贷客户越多 , 银行亏损就越严重。这也决定了能获得最优惠利率的不一定是大多数。

　　记者在深圳各大银行采访时了解到 , 银行将按照国家政策降低利率并提高贷款成数。“一旦总行的文件下达到分行 , 我们就会跟进。”而根据央行要求 , 金融机构拥有自主定价权。部分商业银行相关人士对记者表示 , 他们将遵循央行放松住房按揭贷款的精神 , 降低商业性个人住房贷款利率 , 并调整最低首付款比例。对银行而言 , 按揭贷款属于优质资产 , 是各家银行间争夺较为激烈的一个产品。即使在宏观调控大背景下 , 仍旧是商业银行愿意做大的蛋糕。

　　对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分 , 央行新闻发言人称 , 其利率调整主要取决于两个因素 : 一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房 , 以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估 ; 二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款 , 在综合评估风险的基础上 , 自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　业内人士分析 , 这个自行确定的结果 , 极可能造成各家银行为争夺优质资产引发的“混战”。而银行房贷人员也认为 , “贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍 , 执行起来还是比较困难。”

　　某国有银行管理人士表示 , 金融机构拥有更大的自主定价空间